‍

Pris og verdi i et rørfornyingsprosjekt

Prisen er viktig, men det er vanskelig å vurdere den reelle verdien av et prosjekt dersom man vet lite – eller ingenting – om hva rørfornying faktisk innebærer. Derfor bør styrer som vurderer rørfornying i borettslag ikke bare se på anbudssummen,men også på den faktiske verdien av leveransen.

Rørfornying er uten tvil et langt rimeligere tiltak enn tradisjonelt rørbytte, og presenteres ofte nettopp slik. Samtidig forteller anbudssummen fra en rørfornyingsentreprenør sjelden hele historien.        

Et ordinært prosjekt med rørfornying i borettslag er først og fremst et omfattende prosjekt. Det involverer ofte sertifiserte fagfolk fra flere disipliner – rørleggere, elektrikere og tømrere – avhengig av hva arbeidet krever. Disse tjenestene er sjelden inkludert i selve tilbudsprisen på rørfornyingen. Det kan være murerarbeid i områder som må pigges, tømrerarbeid der lister og panel må fjernes og settes tilbake, demontering og remontering av baderomsinnredning og så videre.

Samtidig får styret i borettslaget egne oppgaver og ansvar gjennom hele prosjektperioden. Derfor blir den reelle totalkostnaden for borettslaget ofte høyere enn selve anbudssummen. Vi hører ofte om mer enn 30% i forskjell på tilbudsprisen og sluttsummen for prosjektet. Det kan være gode grunner til slik differanse, men som styrerepresentant for et borettslag vil man nok vite mest mulig om dette i forkant. "Bestillerkompetanse" er et ord vi selv innførte når vi ledet teamet - som også innførte ordet "rørfornying" - tilbake i 2007. "Forventningsavklaring" er også et ord vi ofte har benyttet siden vi var med på å starte Norges første selskap som kunne tilby rørfornying inne i bygninger. 

En differanse på rundt 10–15 % er relativt vanlig når rørleggertjenester, tilkomstarbeider og juridiske forhold blir en del av prosjektet. Derimot er det problematisk dersom enkelte aktører skulle bruke endringsmeldinger strategisk for å fakturere opptil 30 % mer enn tilbudt pris. Her har bransjen en utfordring. Den mangler idag et tydelig bransjeorgan som kan fungere som en vaktbikkje og bidra til større transparens.

En indikator på dette er at rørfornyingsbransjen fortsatt ikke har egne fagbrev. En mer transparent juridisk og økonomisk struktur i prosjektene kan bidra til å utvikle bransjen videre – kanskje også til en fremtidig lærlingeordning. For borettslag betyr dette at styret må forstå forbeholdene og presiseringene i tilbudene. De kan være vel så viktige som selve prisen. Når tilbudene ligger i millionklassen kan små prisforskjeller være mindre viktige enn hva som faktisk er inkludert – og hva som ikke er det.

Epler er epler og pærer er pærer: Man må vite hva man sammenligner – både når tilbud vurderes, kontrakter inngås, byggemøter gjennomføres og prosjektet til slutt overleveres.

‍Når rørfornying blir aktuelt “i siste liten”

Rørfornying i borettslag presenteres ofte som et kostnadsbesparende og relativt enkelt vedlikeholdstiltak. Samtidig oppstår beslutningen ofte sent – gjerne først når det blir tydelig at rørsystemet nærmer seg slutten av levetiden. Da står styret plutselig overfor en situasjon som kan være krevende: en kombinasjon av tekniske vurderinger, økonomiske beslutninger og hensynet til beboernes hverdag.

I praksis ser vi at rørfornyingsprosjekter ofte behandles på én av to måter:

·       enten som en ren teknisk leveranse

·       eller som en anbudsprosess der laveste pris vinner

Begge tilnærmingene er som regel utilstrekkelige.

Hos XomeOne mener vi at styrer fortjener et bedre beslutningsgrunnlag. Derfor tilbyr vi rådgivning som nøytrale konsulenter innen rørfornying – uten bindinger til entreprenører eller leverandører. Vi tilbyr dette innen andre områder også, ikke minst innen tradisjonelle byggeprosjekter.

‍En kompetent rørfornyingsbransje – men ikke alltid like synlig

Den norske bransjen for rørfornying består av mange dyktige og seriøse aktører. Entreprenører som overlever over tid har gjerne:

·       etablerte kvalitetssystemer

·       dokumenterte metoder

·       opplært personell

·       gode interne rutiner for gjennomføring

For disse er entreprenørdelen av det vi i XomeOne kaller RørVerdi™ allerede en del av leveransen. Vi vet dette fordi vi selv har hatt ledende roller i to av Norges største rørfornyingsbedrifter og deltatt i bransjeforum innen grøftefri ledningsfornyelse i flere tiår. Utfordringen for et borettslag ligger derfor ikke nødvendigvis i kvaliteten som finnes i bransjen. Den ligger ofte i synlighet og forståelse.

Noen entreprenører markedsfører seg svært offensivt og fremstår som det eneste trygge valget. Andre leverer stabil kvalitet over tid, men er mer beskjedne i sin markedsføring. Resultatet kan bli at styret velger leverandør basert på synlighet fremfor dokumentert verdi. Her kan konsulenter innen rørfornying bidra til en mer balansert vurdering av tilbudene. XomeOne har lang fartstid innen rørfornying; hos produsenter, grossister, forhandlere, entreprenører, kunder – ja, i hele bransjen. Og vårt nettverk er globalt. Det er viktig å kjenne både produkter og metoder, og ikke minst den enkelte operatør sin sentrale betydelse for at et prosjekt skal fungere på ønsket måte.  

‍Når tilbudsprisen ikke forteller hele historien

Forskjellen mellom tilbudspris og sluttsum er en kjent utfordring i mange byggeprosjekter – også ved rørfornying i borettslag. Når et rørfornyingsprosjekt gjennomføres i et bebodd bygg, påvirkes sluttkostnaden av langt mer enn selve rehabiliteringen av rørene.

Prosjektet må blant annet håndtere:

·       myndighetskrav og regelverk (HMS, internkontroll, tiltakshaverforskriften og arbeidsmiljøloven)

·       tilkomst til rør som kan kreve byggetekniske arbeider

·       rør som må byttes der rørfornying ikke er optimalt

·       tilpasninger i enkelte leiligheter som først oppdages når arbeidet starter

·       koordinering med beboere – også de med spesielle behov

·       håndtering av endringer og avvik underveis

·       overlevering, FDV-dokumentasjon og oppfølging i garantitiden

Derfor er tilbudet alene ofte et ufullstendig beslutningsgrunnlag.

Ved å stille de riktige spørsmålene til tilbyderne blir det enklere å estimere den reelle totalkostnaden før prosjektet starter.

‍

‍RørVerdi™ – synliggjort kvalitet i rørfornyingsprosjekter

For å tydeliggjøre dette har vi samlet våre erfaringer i begrepet RørVerdi™. Dette er ikke en standard eller sertifisering. Det er heller ikke en kritikk av rørfornyingsbransjen. Det er et forsøk på å synliggjøre kvaliteten som allerede finnes hos mange entreprenører – men som ikke alltid er lett for en tiltakshaver å se.

I praksis betyr dette at seriøse aktører innen rørfornying i borettslag bør kunne dokumentere:

·       metoder og systemer som fungerer som helhet

·       sporbar og kontrollerbar kvalitet

·       strukturert opplæring av personell

·       intern revisjon og avviksbehandling

·       transparent håndtering av reklamasjoner

·       tydelig dokumentstyring

For mange entreprenører er dette allerede en del av arbeidshverdagen. Utfordringen er at det ikke alltid presenteres på en måte som gir styret tryggheten de trenger.

‍Styrets ansvar ved rørfornying i borettslag

Rørfornying i bebodde bygg innebærer ofte betydelige inngrep i beboernes hverdag. Perioder uten vann, midlertidige sanitærløsninger, støy og arbeid i leiligheter er en del av realiteten. Samtidig må styret gjøre viktige vurderinger før lekkasjer og vedlikehold blir for dyrt.

Styret må blant annet håndtere:

·       økonomi og finansiering

·       realistisk kommunikasjon av kostnader til beboerne

·       kontinuitet i styre- og prosjektledelse

·       løpende prosjektoppfølging og -innsikt

·       sikkerhet, helse og arbeidsmiljø

·       forsikringsforhold og ansvarsfordeling

Dette er oppgaver som krever struktur, planlegging og god prosjektforståelse.

Derfor tilbyr vi både boligbyggerlag og borettslag vår erfaringsbaserte bistand i form av hele eller delte oppgaver for å sikre tiltakshaver forutsigbar gjennomføring. Dersom slik invitasjon kommer etter at det har oppstått "kaos" eller juridisk konflikt mellom partene, forbeholder vi oss muligheten til å si "Tusen takk, men nei takk".  Vi har vurdert å tilby tredjeparts-kontroll, men det vil være når/der som markedet etterspør det.

‍En nøytral rolle i rørfornyingsprosjekter

XomeOne har ikke som mål å fremheve én entreprenør fremfor en annen. Vår oppdragsgiver vil være et styre, der vår rolle er å bidra til det kan tas beslutninger basert på et bilde av prosjektet som mest mulig realistisk. Dersom ønskelig, kan vi også vurdere bistand til prosjektgjennomføringen ved at vi engasjeres som representant for tiltakshaver. Her er det mulig å finne en skreddersøm som passer det enkelte borettslag. Oppskriften ligger i en tidlig, åpen og god dialog.

Vi er altså ikke bare opptatt av laveste pris. Vi er opptatt av hva prosjektet faktisk koster når:

·       endringer er håndtert

·       beboerbelastningen er ivaretatt

·       dokumentasjonen er levert

·       garantitiden starter

 For oss erprinsippet enkelt: Pris er et tall. Verdi er et resultat.

I år har vi for eksempel rollen som representant for tiltakshaver i et større rørfornyingsprosjekt der erfaringene allerede tilsier merverdi for tiltakshaver, men også for entreprenøren. Merverdi er vårt motto, både i rørfornyingsprosjekter og i tradisjonelle byggeprosjekter som vi engasjerer oss i.

‍En invitasjon til dialog

RørVerdi™ er først og fremst en invitasjon til entreprenører som ønsker å synliggjøre kvaliteten de allerede leverer og til styrer i borettslag som ønsker bedre forutsigbarhet i vedlikeholdsprosjekter. Når prosjekter vurderes ut fra dokumentert kvalitet og reell totalkostnad, og ikke bare laveste startpris, blir resultatet ofte bedre for alle parter. Og ikke minst: det blir mer forutsigbart for beboere og andelseiere som skal leve med prosjektet mens det pågår.

For å forklare hva rørfornying i borettslag og sameier kan omfatte for et besluttende styre, tilbyr vi gjerne et møte om dette. Det kan vise seg at vår erfaring er nyttig. 

‍

Kontakt:

‍

Carl Christian Sibbern

tel.: +47 95 26 67 70

mail: cc@xomeone.com

‍

Mats Bjune

tel.: +47 95 91 62 24

mail: matsbjune@gmail.com

‍

‍

‍

‍

‍

‍